Umlagefähig sind ausschließlich die 17 Positionen des § 2 BetrKV — darunter Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Antenne und Waschanlage. Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlagefähig. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei rund 2,20 € je m² und Monat für die Gesamtheit der Betriebskosten.
Rechtsgrundlage: § 2 BetrKV, § 556 BGB
Nur die in § 2 BetrKV abschließend aufgezählten 17 Positionen: u. a. Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Antennenanlage. Andere Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Bankgebühren) sind NICHT umlagefähig.
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds liegen die warmen Betriebskosten 2025 bei rund 2,80 €/m²/Monat (kalt + warm). Davon entfallen ca. 1,40 € auf Heizung und Warmwasser, der Rest auf kalte Nebenkosten. Mehrfamilienhäuser sind günstiger pro m² als Einfamilienhäuser.
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Geht sie später ein, verfällt der Nachforderungsanspruch — der Mieter muss nicht mehr nachzahlen, hat aber weiterhin Anspruch auf Guthaben.
Wenn nichts vereinbart wurde, gilt nach § 556a BGB der Wohnflächenschlüssel. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung 50–70 % verbrauchsabhängige Verteilung vor, der Rest nach Wohnfläche. Andere Schlüssel (Personenanzahl, Verbrauch) müssen im Mietvertrag stehen.