Maßgeblich sind die Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Herangezogen werden der örtliche Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität bestimmen die Einordnung innerhalb der Spanne.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 2 BGB
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (durch Landesverordnung ausgewiesen) darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen: Erstvermietung nach umfangreicher Modernisierung, Vormiete war bereits höher, Neubauten nach 01.10.2014.
Primär über den qualifizierten Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde — wenn vorhanden, gilt er als rechtsverbindliche Auskunft. Alternativ: einfacher Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Online-Tools wie der Vestera-Mietpreisrechner liefern Orientierung, ersetzen aber keinen offiziellen Mietspiegel.
Energieausweis-Klasse A/B (gegenüber E/F), hochwertige Einbauküche, Balkon/Terrasse, Aufzug, Tiefgaragen-Stellplatz, barrierearmer Zugang, Glasfaseranschluss, hochwertige Sanitäreinrichtungen. Mietspiegel weisen oft Zu- und Abschläge pro Merkmal in €/m² aus.
Beim Indexmietvertrag (§ 557b BGB) wird die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Anpassung jährlich möglich, mindestens 12 Monate Wartezeit zwischen Erhöhungen, schriftliche Mitteilung mit Berechnung nötig. Vorteil für Vermieter in Inflationsphasen, Mieter sind vor Mietspiegel-Sprüngen geschützt.