Entscheidend ist nicht der Vergleich von Miete und Rate, sondern der Vermögensstand nach der Haltedauer. Auf der Kaufseite stehen Tilgung und Wertsteigerung, dagegen Kaufnebenkosten, Instandhaltung und gebundenes Eigenkapital. Auf der Mietseite steht der Ertrag, den das nicht gebundene Eigenkapital am Kapitalmarkt erwirtschaftet. Der Break-even liegt in deutschen Großstädten typischerweise zwischen dem 10. und 18. Jahr.
Faustregel: Wenn der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) unter 25 liegt und die geplante Wohndauer über 10 Jahre beträgt. In München oder Hamburg mit Faktoren über 30 dauert die Amortisation auch bei aktuellen Zinsen häufig 15–25 Jahre — dort lohnt Mieten oft mehr.
Eigenkapital, das in die Immobilie fließt, kann nicht alternativ angelegt werden. Bei 100.000 € EK und 6 % erwarteter Aktienrendite entgehen über 20 Jahre rund 220.000 € Vermögenszuwachs — diese Opportunitätskosten muss die Immobilie durch Wertzuwachs und Mietersparnis erst übertreffen.
Mietsteigerungen: Bei 2 % jährlicher Erhöhung verdoppelt sich die Miete in 35 Jahren. Über 30 Jahre Mietzeit summieren sich bei 1.500 € Startmiete und 2 % Inflation rund 730.000 € — Geld, das beim Kaufen teilweise in Eigenvermögen umgewandelt würde.
Instandhaltungsrücklage (1–2 % vom Gebäudewert jährlich), nicht-umlagefähige Verwaltungskosten, Sondereigentumsverwaltung, Bankgebühren, Versicherungen. Faustregel: 30–40 % der Kaltmiete einer Vergleichswohnung sollten als monatliche Rücklage zusätzlich zur Rate eingeplant werden.