Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Entscheidend für die Konditionen ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Unter 60 % gibt es die besten Zinsen, über 80 % steigen sie deutlich. Eine Anfangstilgung von mindestens 2 % gilt als Untergrenze, sonst wird die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu hoch.
Der Beleihungsauslauf (LTV — Loan-to-Value) ist das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert (nicht Kaufpreis!). Bis 60 % LTV vergeben Banken Bestkonditionen, bis 80 % moderate Aufschläge, ab 90 % deutliche Risikoaufschläge. Banken setzen den Beleihungswert oft 10–20 % unter den Kaufpreis an.
Faustregel: maximal 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens für die gesamte Wohnkostenbelastung (Rate + Nebenkosten + Rücklage). Banken rechnen oft konservativer (30 %) und ziehen pauschal Lebenshaltungskosten ab. Wer Kinder hat oder unsicheres Einkommen, sollte deutlich darunter bleiben.
Ja — Banken machen die Auszahlung des Darlehens vom Nachweis einer Wohngebäudeversicherung abhängig. Sie deckt Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Bei Eigentumswohnungen ist sie über die WEG abgedeckt und in der Hausgeldzahlung enthalten.
Drei Monate vor Ende muss die Bank ein Anschlussangebot unterbreiten (Prolongation). Alternativen: Umschuldung zu einer anderen Bank (Forward-Darlehen ist bis 60 Monate vorher möglich) oder Volltilgung aus angespartem Kapital. Die Restschuld wird als neues Darlehen verhandelt — Konditionen können sich erheblich ändern.