Die Monatsrate bleibt konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Bei 4 % Zins und 2 % Anfangstilgung ist das Darlehen nach rund 30 Jahren getilgt; bei 3 % Anfangstilgung nach etwa 23 Jahren. Sondertilgungen wirken besonders früh, weil sie die verzinste Restschuld über die gesamte Restlaufzeit senken.
Bei niedrigen Zinsen (unter 3 %) sollten mindestens 2–3 % anfängliche Tilgung gewählt werden, bei höheren Zinsen entsprechend weniger (1,5–2 %). Faustregel: Tilgung + Zins ergeben die Annuität — die Immobilie sollte spätestens bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein.
Die Monatsrate (Annuität) bleibt während der Sollzinsbindung konstant. Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig — über die Laufzeit dreht sich dieses Verhältnis um, weil die Restschuld sinkt und damit auch der Zinsanteil. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die durch Anschlussfinanzierung getragen wird.
Ja — jede Sondertilgung reduziert die Restschuld und damit den Zinsaufwand der Folgejahre. Bei 4 % Sollzins spart 1 € Sondertilgung über 20 Jahre etwa 0,80 € Zinsen. Die meisten Banken erlauben 5–10 % Sondertilgung jährlich kostenfrei — höhere Beträge ggf. nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
In Niedrigzinsphasen lohnt eine lange Bindung (15–20 Jahre), um Zinsen zu sichern. In Hochzinsphasen kurz (5–10 Jahre), um auf fallende Zinsen reagieren zu können. Nach § 489 BGB hat der Kreditnehmer nach 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist.