Für vermietete Wohngebäude beträgt die lineare AfA 2 % jährlich über 50 Jahre. Bei Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 sind es 3 % über 33 Jahre, bei Baujahren vor 1925 2,5 % über 40 Jahre. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — der Anteil für Grund und Boden wird herausgerechnet, weil er sich nicht abnutzt.
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG
Abschreibung bildet die Abnutzung eines Wirtschaftsguts ab. Ein Gebäude verschleißt, der Grund und Boden nicht — er ist unbegrenzt nutzbar. Deshalb darf nach § 7 Abs. 4 EStG nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Wer den Bodenanteil zu niedrig ansetzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt.
Maßgeblich ist die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. In der Praxis wird der Bodenwert über den amtlichen Bodenrichtwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) bestimmt und vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie wirtschaftlich nicht offensichtlich verfehlt ist.
Für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein AfA-Satz von 3 % (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG) — die Abschreibungsdauer verkürzt sich damit von 50 auf 33 Jahre. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gelten 2,5 %, dazwischen 2 %.
Nein. Die AfA ist eine Werbungskostenposition bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wer selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte und kann nichts abschreiben. Ausnahme: der selbst genutzte Teil eines Baudenkmals kann nach § 10f EStG über 10 Jahre mit je 9 % als Sonderausgabe abgezogen werden.
Die bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, falls innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG verkauft wird. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn steuerfrei — die AfA wurde dann endgültig zum Vorteil.