Die Prognose verbindet drei Größen: laufender Mietüberschuss, Tilgungsgewinn und Wertentwicklung. Über die Haltedauer werden Mietsteigerung, Instandhaltung und Zinsbindung fortgeschrieben und dem eingesetzten Eigenkapital gegenübergestellt. Aussagekräftig ist die Eigenkapitalrendite nach Steuern, nicht die Bruttomietrendite — sie zeigt, was das eingesetzte Geld tatsächlich erwirtschaftet.
Historisch lag die Mietsteigerung in Deutschland langfristig bei rund 1,5–2,5 % p. a. — in Metropolen wie Berlin oder München phasenweise deutlich darüber, in strukturschwachen Regionen darunter. Konservative Prognose: 1,5 % p. a. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze (§ 558 BGB) limitieren die maximale Erhöhung.
Langfristig (über Jahrzehnte) lag der deutsche Immobilien-Wertzuwachs bei rund 2–4 % p. a. nominal, real (nach Inflation) eher 1–2 %. Boomphasen (2010–2022) brachten teils 6–8 %, gefolgt von Korrekturen. Für 20–30-Jahre-Prognosen ist 2 % nominal eine vorsichtige Annahme.
Cashflow-Rendite = laufende Überschüsse (Mieteinnahmen minus Kosten und Zinsen) bezogen auf Eigenkapital. Gesamtrendite = Cashflow plus Wertzuwachs minus Tilgung. Eine Immobilie kann negative Cashflow-Rendite und gleichzeitig hohe Gesamtrendite haben, wenn Wertzuwachs und Tilgungseffekt überwiegen.
Mieteinnahmen sind voll einkommensteuerpflichtig, Zinsen und AfA (Abschreibung Gebäude 2 % oder 2,5 % p. a.) sowie Werbungskosten mindern die Steuerlast. Bei Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 EStG Spekulationsfrist). Vor 10 Jahren: voller Einkommensteuersatz.