Der nominale Wert wächst mit der jährlichen Wertsteigerungsrate, der reale Wert nur um die Differenz zur Inflationsrate. Bei 3 % Wertsteigerung und 2 % Inflation bleibt real rund 1 % jährlich. Über 20 Jahre macht dieser Unterschied den größten Teil der Rechnung aus — wer nominal rechnet, überschätzt den Vermögenszuwachs systematisch.
Nominal = absoluter Wertzuwachs ohne Berücksichtigung der Inflation. Real = Wertzuwachs nach Abzug der Inflation, also die tatsächliche Kaufkraftsteigerung. Bei 3 % nominalem Wertzuwachs und 2,5 % Inflation bleiben real nur 0,5 % — die ehrlichere Vergleichsgröße zur Geldanlage.
Makro: Zinsentwicklung, Demografie, Wirtschaftswachstum der Region. Mikro: Lage (A/B/C), Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Schulen, energetischer Zustand, Mieteinnahmen-Potenzial. Energetische Sanierung kann je nach Ausgangszustand 10–25 % Wertsteigerung bringen, in Toplagen wirken sich Mikro-Faktoren am stärksten aus.
Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung) hat die höchste Wertschöpfung — gesetzlich begünstigt (KfW-Förderung, steuerliche Abschreibung nach § 35c EStG). Kosmetische Renovierungen amortisieren sich nur teilweise im Verkaufspreis. Faustregel: Investitionen über 20–30 % des Kaufpreises wirken oft preisdämpfend statt wertsteigernd.
Seit 2023 (GEG) wird der Energieausweis bei Verkauf zwingend vorgelegt. Studien zeigen: Schlechte Klassen (G/H) führen zu Preisabschlägen von 10–20 %, sehr gute Klassen (A+) zu Aufschlägen von 5–15 %. Banken berücksichtigen den Energieausweis zunehmend in der Beleihungswertermittlung.