Steuerpflichtig ist der Gewinn nur, wenn zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag weniger als zehn Jahre liegen. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn unabhängig von der Frist steuerfrei. Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert; die bereits abgeschriebene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht ihn dadurch.
Rechtsgrundlage: § 23 EStG
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge, nicht Übergabe, Grundbucheintrag oder Kaufpreiszahlung. Wer am 15. Mai 2019 gekauft hat, kann ab dem 16. Mai 2029 steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf am 15. Mai 2029 liegt noch innerhalb der Frist.
Wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die drei Jahre müssen keine vollen Kalenderjahre sein — es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der in das vorletzte Jahr hineinreicht, also praktisch etwas mehr als ein Jahr.
Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG sind die Anschaffungskosten um die geltend gemachte AfA zu mindern. Wer über Jahre abgeschrieben und dadurch Steuern gespart hat, versteuert diesen Vorteil beim Verkauf nach — allerdings nur, wenn innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird. Danach bleibt die Ersparnis endgültig.
Die 1.000 € des § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG sind eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres darunter, bleibt er komplett steuerfrei. Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der volle Gewinn steuerpflichtig — nicht nur der übersteigende Teil.
Bei Erbschaft und Schenkung wird die Haltedauer des Rechtsvorgängers angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie bereits acht Jahre gehalten, sind es für den Erben nur noch zwei Jahre bis zur Steuerfreiheit. Als Anschaffungskosten gelten die des Erblassers.